공동사업 협약에 따라 관리형 토지신탁계약을 체결 후 건물을 건축 및 분양 시 부가가치세 납세의무자

위탁자가 위탁자 소유의 토지를 개발하기 위한 공동사업협약에 따라 공동사업자로 사업자등록 후 신탁회사(수탁자)와 관리형 토지신탁계약을 ’22.1.1. 이후 체결하는 경우로서 수탁자 명의로 신탁계약에 따른 건물을 건축 및 분양하는 경우 부가가치세 납세의무자는 공동사업자가 되는 것임

[회신] 사업자A(｢신탁법｣상 위탁자, 이하 “위탁자”)가 사업자B와 위탁자 소유의 토지를 개발하기 위한 공동사업협약에 따라 공동사업자로 사업자등록 후 신탁회사(이하 “수탁자”)에게 위탁자 소유의 토지를 신탁하는 관리형 토지신탁계약(이하 “신탁계약”)을 2022.1.1.이후 체결하는 경우로서 수탁자 명의로 신탁계약에 따른 건물을 건축 및 분양하는 경우 부가가치세 납세의무자는 ｢부가가치세법｣ 제3조제3항제2호 및 같은 법 시행령 제5조의2제2항제1호에 따른 위탁자가 등록한 공동사업자가 되는 것입니다. 질의요지 ○ 사업자A(위탁자)가 사업자B와의 공동사업협약에 따라 공동사업 자로 사업자등록 후 신탁회사(수탁자)와 사업자A 소유의 토지에 대해 ’22.1.1. 이후 관리 형 토지신탁 계약을 체결하여 신탁회사 명의로 건물을 건축 하고 분양하는 경우 부가가치세 납세 의무자가 누구인지 사실관계 ○ 사업자A(또는 “위탁자”)는 ’20.10월 위탁자 소유의 토지(이하 “본건토지”)를 사업자B와 ◎◎◎ 개발사업(이하 “본건사업”) 공동사업협약을 체결하고 부가가치세법상 공동사업자로 사업자등록을 마침 ○ 본건사업에 대한 주요내용은 아래와 같음 | ◇ 개요 협약서에 따라 사업자A는 본건토지를 신탁회사에 신탁한 뒤 그 신탁 수익권 중 40%를 사업자B에게 제공하고 공동사업(사업방침, 자금조달 등 의사결정 권한 및 사업관련 위험을 공동으로 부담) 영위를 통해 부동산을 개발 및 분양하고 그 이익금을 수익권 지분율대로 분배 ◇ 진행절차 ① 사업자A는 본건토지를 담보신탁(’20.11월) - 담보신탁의 위탁자는 사업자A - 1순위 우선수익권은 사업자A의 대주 등에게 제공 - 2순위 우선수익권은 사업자B의 대출금융기관에게 제공 ② 부동산개발에 필요한 자금대출(PF대출) 전까지 소요되는 초기 투자비는 사업자A와 사업자B가 60:40으로 현금조달하고 신탁회사에서 자금관리를 대리 ③ 부동산개발을 위한 사업인허가 후 PF대출을 실행하여 기존 담보 신탁 을 해지하고 양사의 차입금을 상환한 후, 사업자A는 본건토지에 대한 관리형 토지신탁계약을 신규 체결하여 그 지상 건물의 건축 및 분양을 공동으로 진행 ④ 사업종료 시 신탁회사는 부동산개발 및 분양사업의 이익을 공동사업자들 (신탁수익권자)들에게 사업지분비율대로 배분 | ○ 현재 부동산개발이 본격화되지 않은 상태로서 토지 취득자금 조달을 위한 담보신탁이 체결되어 있으나 - 향후 사업부지에 대한 건설인허가가 완료된 후에는 위탁자가 부동산 건설을 위한 사업진행을 위해 기존 담보신탁계약을 해지하고 관리 형 토지신탁계약을 체결할 예정임 ○ 본건의 경우 본건사업의 실질적인 사업주체가 공동사업자이며, 공동 사업자가 본건 신탁재산을 실질적으로 지배·통제하고 있음을 전제로 질의한 건임 관련 법령 ○ 부가가치세법 제3조 【납세의무자】 ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로서 개인, 법인(국가‧지방 자치단체와 지방자치단체조합을 포함한다), 법인격이 없는 사단‧재단 또는 그 밖의 단체는 이 법에 따라 부가가치세를 납부할 의무가 있다. 1. 사업자 (이하생략) ② 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 신탁재산(이하 "신탁재산" 이라 한다)과 관련된 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 ｢신탁법｣ 제2조에 따른 수탁자(이하 이 조, 제3조의2, 제8조, 제10조제9항 제4호, 제29조제4항, 제52조의2 및 제58조의2에서 "수탁자"라 한다 )가 신탁재산 별로 각각 별도의 납세의무자로서 부가가치세를 납부할 의무가 있다. ③ 제1항 및 제2항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 ｢신탁법｣ 제2조 에 따른 위탁자(이하 이 조, 제3조의2, 제10조제8항, 같은 조 제9항제4호, 제29조제4항 및 제52조의2에서 "위탁자"라 한다)가 부가가치 세를 납부할 의무가 있다. 1. 신탁재산과 관련된 재화 또는 용역을 위탁자 명의로 공급하는 경우 2. 위탁자가 신탁재산을 실질적으로 지배‧통제하는 경우로서 대통령 령으로 정하는 경우 3. 그 밖에 신탁의 유형, 신탁설정의 내용, 수탁자의 임무 및 신탁사무범위 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우 ○ 부가가치세법 부칙 <제17653호, 2020.12.22> 제1조(시행일) 이 법은 2021년 1월 1일부터 시행한다. 다만, (중략) 제3조, (중략) 제10조제8항, (중략) 및 제58조의2의 개정규정은 2022년 1월 1일부터 시행한다. 제5조(종전 신탁의 납세의무자에 관한 특례) 2022년 1월 1일 전에 설정한 신탁의 경우 다음 각 호의 구분에 따른 자를 제3조제2항 및 제3항의 개정규정에 따른 납세의무자로 본다. 1. 다음 각 목의 처분을 하는 경우 : 수탁자 가. 수탁자가 위탁자로부터 ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣ 제103조제1항제5호 또는 제6호의 재산을 위탁자의 채무이행을 담보하기 위하여 수탁으로 운용하는 내용으로 체결되는 신탁계약을 체결한 경우로서 그 채무이행을 위하여 신탁재산을 처분하는 경우 나. 수탁자가 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제27조제1항 또는 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣ 제19조제1항에 따라 지정개발 자로서 재개발사업· 재건축사업 또는 가로주택정비사업· 소규모재건축사업을 시행하는 과정에서 신탁재산을 처분하는 경우 2. 제1호 외의 경우 : 위탁자 ○ 부가가치세법 시행령 제5조의2【신탁 관련 납세의무】 ① 법 제3조제2항에서 “대통령령으로 정하는 신탁재산”이란 ｢신탁법｣ 또는 다른 법률에 따른 신탁재산(해당 신탁재산의 관리, 처분 또는 운용 등을 통하여 발생한 소득 및 재산을 포함한다)을 말한다. ② 법 제3조제3항제2호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호 의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1. 수탁자가 위탁자로부터 ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣ 제1 03조제1항제5호 또는 제6호의 재산을 수탁받아 같은 조 제4항 에 따라 부동산개발사업을 목적으로 하는 신탁 계약을 체결한 경우로서 그 신탁계약에 따른 부동산개발사 업비의 조달의무를 수탁자가 부담하지 않는 경우. 다만, 수탁자가 ｢도시 및 주거환경 정비법｣ 제27조제1항 또는 ｢ 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례 법｣ 제19조제1항에 따른 재개발사업ㆍ재건축사업 또는 가로 주택정비사업ㆍ소규모재건축사업의 사업시행자인 경우는 제외한다. 2. 수탁자가 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제28조제1항 또는 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣ 제56조제1항에 따른 재개발 사업 ㆍ재건축사업 또는 가로주택정비사업ㆍ소규모재건축사업의 사 업대행자인 경우 3. 수탁자가 위탁자의 지시로 위탁자와 ｢국세기본법 시행령｣ 제1 조의 2 제1항, 제2항, 같은 조 제3항제1호 또는 ｢법인세법 시행령｣ 제2조제5항 각 호의 관계에 있는 자에게 신탁재산과 관련된 재화 또는 용역을 공급하는 경우 ○ 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제103조 【신탁재산의 제한 등】 ① 신탁업자는 다음 각 호의 재산 외의 재산을 수탁할 수 없다. 1. 금전 2. 증권 3. 금전채권 4. 동산 5. 부동산 6. 지상권, 전세권, 부동산임차권, 부동산소유권 이전등기청구권 , 그 밖의 부동산 관련 권리 ④ 신탁업자는 부동산개발사업을 목적으로 신탁계약을 체결한 경우 에는 그 신탁계약에 의한 부동산개발사업별로 제1항제1호의 재산을 대통령령으로 정하는 사업비의 100분의 15 이내에서 수탁할 수 있다. ○ 신탁법 제2조【신탁의 정의】 이 법에서 "신탁"이란 신탁을 설정하는 자(이하 "위탁자"라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 "수탁자"라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 "수익자"라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.